Autonomie, flexibilité, liberté financière : le métier de mandataire immobilier attire. Pourtant, une erreur fréquente fait tomber des dizaines de nouveaux entrants dans l’illégalité sans qu’ils s’en rendent compte : créer une société pour exercer.
Une confusion persistante
Le souffle entrepreneurial pousse souvent à vouloir structurer son activité via une SASU ou une EURL. Erreur stratégique. En France, la loi Hoguet (1970) encadre strictement les activités d’intermédiation immobilière. Seul un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle peut créer une société pour facturer des honoraires liés à la transaction (Source : législation Hoguet, CCI France). Le mandataire, lui, travaille en tant que collaborateur indépendant au nom d’un agent habilité. Ce statut ne lui permet donc pas d’encaisser directement les commissions via une personne morale.
Mandataire ≠ Agent immobilier
Le mandataire n’est pas un agent immobilier. Il agit pour le compte d’un réseau ou d’une agence qui détient la carte professionnelle. Cette carte, délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie, exige des diplômes précis, une expérience validée et une garantie financière obligatoire. Sans cette carte, impossible de constituer une société de transaction.
Cette distinction est essentielle : elle conditionne le cadre de notre activité et trace la limite entre indépendance réelle et exercice illégal.
Les deux statuts autorisés
- Micro-entreprise : formule simple pour démarrer, adaptée aux revenus limités et à la gestion légère. Charges sociales proportionnelles, obligations comptables réduites, mais plafond de chiffre d’affaires à respecter (77 700 € pour les prestations de service en 2024, Source : URSSAF).
- Entreprise individuelle (EI) : option plus souple. Elle permet d’évoluer plus facilement, notamment vers l’EIRL ou d’autres régimes fiscaux, tout en restant dans le cadre légal du mandataire.
Dans les deux cas, l’activité reste exercée en notre nom propre, et non au travers d’une société.
Créer une société : les risques cachés
Contourner la règle en créant une société expose à des risques juridiques majeurs. L’administration peut requalifier l’activité en exercice illégal de la profession d’agent immobilier. Les conséquences sont lourdes :
- Annulation des commissions perçues ;
- Redressement fiscal et social ;
- Sanctions pénales jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende (Code de commerce, art. L.132-2) ;
- Interdiction temporaire ou définitive d’exercer.
Certains influenceurs soutiennent le contraire, mais ces montages n’ont aucune valeur juridique. L’État, les CCI et les réseaux immobiliers confirment cette règle sans ambiguïté.
Le bon réflexe avant de se lancer
Avant toute création d’activité, mieux vaut vérifier le cadre légal exact de notre statut. Si l’objectif est de développer une agence immobilière en société, il faut obtenir la carte professionnelle — et donc répondre aux exigences de diplôme et d’expérience.
La prudence s’impose : un mauvais choix de structure peut effacer des mois de travail et compromettre toute crédibilité professionnelle. Entreprendre, c’est agir librement, mais dans les règles du jeu.
En résumé : En tant que mandataire, on agit pour le compte d’un titulaire de carte. Pas de société. Pas de facture via une personne morale. Seulement notre activité indépendante, cadrée et conforme à la loi. L’enjeu : exercer sereinement, en toute légalité.
