Un immeuble vide au Japon. Un quartier neuf à Tokyo vendu en quelques semaines. Deux images. Une même réalité.
La démographie recule. L’immobilier résiste. Parfois, il progresse.
Nous entendons souvent cette phrase : « Moins de naissances, donc moins de demande ». Elle rassure ou inquiète, selon le camp. La réalité s’avère plus nuancée. Les chiffres internationaux le prouvent. Le terrain aussi.
La démographie baisse. L’immobilier ne s’effondre pas
La France enregistre environ 600 000 naissances en 2024. Le plus bas niveau depuis la Seconde Guerre mondiale. La chute atteint 25 % en dix ans (Source : INSEE).
Le phénomène touche la plupart des pays développés. Regardons dehors. Les exemples parlent.
- Japon : –500 000 habitants par an depuis 14 ans. 14 % du parc immobilier abandonné, soit près de 9 millions de logements. Pourtant, les prix montent de 46 % depuis 2010. Pourquoi ? Tokyo concentre l’activité. Les taux d’emprunt oscillent entre 0,5 % et 1 % (Source : Banque du Japon).
- Italie : taux de fécondité à 1,18 enfant par femme. Les villages se vident. Les grandes villes tiennent. L’indice immobilier passe de 100 à 96 en quinze ans. Milan dépasse 250 000 € pour 55 m², quand certaines campagnes affichent des biens sous 60 000 €.
- Allemagne : natalité faible, mais pénurie sévère. 216 000 logements construits pour un besoin estimé à 320 000 par an. Résultat : +77 % de prix depuis 2010. Berlin et Munich chauffent. L’Est rural reste accessible (Source : estimations gouvernementales).
- Corée du Sud : record mondial du déclin natal, 0,75 enfant par femme. Séoul concentre 20 % de la population. Les quartiers neufs de Gangnam dépassent 20 000 €/m². Un appartement approche 1 million d’euros.
Le message reste clair. La démographie nationale ne suffit pas à expliquer les prix. La clé se cache ailleurs.
La polarisation urbaine décide de la valeur
Un café plein à 9h du matin. Une gare connectée. Des entreprises qui recrutent. Voilà le vrai moteur.
Partout, les ménages se regroupent autour des pôles dynamiques. Le Japon perd des habitants. Tokyo en gagne. L’Italie vieillit. Milan attire. La Corée se contracte. Séoul explose.
Nous parlons ici de polarisation urbaine. Elle écrase l’effet démographique global.
Autre point clé : les ménages. En France, leur nombre continue de progresser.
- 32 millions de ménages aujourd’hui
- 35 millions attendus en 2050 selon l’INSEE et la DREES
Plus de célibataires. Plus de familles monoparentales. Plus de divorces. Chaque évolution crée de la demande, même avec moins de naissances.
France : moins de constructions, plus de tensions
Un chantier arrêté. Un permis bloqué. Des coûts qui montent. Sur le terrain, nous voyons la même scène.
Les mises en chantier passent de 400 000 avant Covid à 360 000 en 2024, soit –22 % (Source : INSEE). Dans le même temps, les prix progressent de 60 % depuis 2010, malgré une correction récente.
Le déséquilibre reste structurel. Pas conjoncturel.
La France résiste mieux que le Japon ou la Corée. Le territoire s’avère plus homogène. Les écarts existent, mais ils restent maîtrisés. Pour l’instant.
Les gagnants : là où les ménages se concentrent
Certaines villes cumulent les bons ingrédients : emploi, universités, infrastructures, qualité de vie.
- Paris
- Toulouse
- Rennes
- Lille
- Montpellier
- Nantes
- Angers
- Nancy
- Grenoble
Dans ces zones, la demande reste solide. L’offre neuve manque. Les loyers tiennent. Les prix aussi.
Nous observons souvent la même trajectoire : légère respiration des prix, puis reprise. Rien d’automatique. Rien de garanti. Mais une logique constante.
Les zones à risque : là où la demande s’effrite
À l’inverse, certains territoires cumulent les fragilités.
- Vieillissement rapide
- Économie peu diversifiée
- Vacance locative élevée
- Dépendance aux étudiants ou à des ménages peu solvables
Nous pensons notamment à : Saint‑Étienne, Béziers, Limoges, Châteauroux, Charleville‑Mézières, Roubaix, Nevers, Perpignan, Poitiers en périphérie, Le Havre.
Ici, le risque ne porte pas sur la baisse immédiate des prix. Il porte sur la liquidité. Vendre prend du temps. Louer aussi.
Ce que nous retenons pour investir sereinement
Un studio bien placé vaut mieux qu’une maison isolée. Cette phrase résume vingt ans d’observation.
Sur un horizon de 20 à 25 ans, le marché français devrait rester globalement stable. Le déficit de construction soutient les prix. La concentration urbaine entretient la demande.
Investir garde du sens. À une condition.
- Choisir l’emplacement avant le rendement
- Analyser l’économie locale
- Vérifier la profondeur de la demande locative
- Anticiper la revente dès l’achat
La démographie envoie un signal. Le territoire donne la réponse.
Notre rôle consiste à lire les cartes avec lucidité. Sans peur. Sans aveuglement.
Les chiffres nous parlent. Écoutons-les.
Sources : INSEE, DREES, Banque du Japon, statistiques immobilières nationales 2010‑2024, estimations gouvernementales allemandes sur les besoins en logements.
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