Un terrain acheté 1 million de dollars, revendu trois ans plus tard avec un rendement net de 25 %. Voilà le genre d’histoire que racontent aujourd’hui les investisseurs dans les parcs de mobil-homes. Longtemps perçus comme un segment marginal du résidentiel, ces ensembles se révèlent depuis la crise de 2008 comme une classe d’actif étonnamment rentable et résistante à la récession. Mais derrière ces chiffres séduisants, une réalité sociale plus contrastée se dessine.
Un marché atypique devenu rentable
En 2012, Frank Rolf, cofondateur de Mobile Home University, réunit des investisseurs décidés à tirer profit des parcs de maisons mobiles. Ces espaces abritent aujourd’hui près de 22 millions de résidents (soit environ 6 % du parc logement des États‑Unis). Le modèle est simple : les résidents possèdent souvent leur maison, mais louent la parcelle sur laquelle elle repose.
Autrement dit, l’investisseur ne gère pas de bâtiments. Il gère un terrain équipé d’infrastructures : routes, eau, électricité, assainissement. Une location pure, peu de vacance locative, et des coûts maîtrisés. C’est ce qui attire l’attention des fonds depuis plus de dix ans.
Le grand basculement des propriétaires
Historiquement, ces parcs étaient détenus par des particuliers — les fameux « mom and pop owners ». Ces propriétaires maintenaient souvent des loyers stables et un entretien minimal. Puis les fonds et groupes privés ont flairé l’opportunité. Pourquoi ? Parce que la rareté du zonage « MH » (pour mobile home) rend ces parcs quasi impossibles à reproduire. Et parce que, dans 90 % des cas, les résidents ne déplacent jamais leur maison : trop coûteux, trop complexe. Cette dépendance crée un effet de verrouillage puissant.
Aujourd’hui, Frank Rolf figure parmi les cinq plus gros propriétaires américains. Ses 250 parcs et ses 31 000 lots témoignent d’une consolidation massive du secteur. Son école aurait inspiré un tiers des 100 principaux investisseurs. Le modèle s’est institutionnalisé.
Une rentabilité hors norme
Les rendements promis varient entre 15 % et 40 % de cash‑on‑cash (Source : Mobile Home University). Ce niveau est difficile à trouver ailleurs dans l’immobilier résidentiel. Entre 2010 et 2021, le loyer moyen pour un emplacement est passé de 382 $ à 593 $, soit une hausse de 55 %, supérieure à celle des loyers d’appartements classiques. Le secteur affiche donc une croissance continue — mais au détriment du pouvoir d’achat de locataires au revenu médian de 35 000 $ (soit la moitié de la moyenne nationale).
Dans certaines villes, l’évolution est spectaculaire. À Grand Blanc, dans le Michigan, une maison achetée 25 000 $ en 2007 supporte aujourd’hui 735 $ de charges mensuelles. À Warren, les résidents dénoncent des hausses tarifaires combinées à des conditions sanitaires dégradées. Des témoignages qui rappellent que forte rentabilité et stabilité sociale ne font pas toujours bon ménage.
Les justifications des investisseurs
Les propriétaires avancent un argument récurrent : la nécessité de moderniser les infrastructures vieillissantes. Routes, conduites d’eau, système d’assainissement représentent des coûts allant de 100 000 $ à 1 million $, selon la taille du parc. Investir dans ces équipements semble légitime. Sauf que les loyers augmentent souvent plus vite que les rénovations n’avancent.
Certaines opérations de rénovation existent réellement, mais le différentiel entre hausse de revenu et amélioration concrète crée des tensions. Les ménages, souvent piégés par la dépréciation rapide de leur maison (entre 10 000 $ et 25 000 $ pour une occasion contre 73 000 $ neuve), peinent à revendre et se voient captifs d’un marché en déséquilibre.
Une réponse citoyenne : l’autogestion collective
Face à cette situation, une alternative émerge : les coopératives de résidents. L’organisation à but non lucratif ROC USA, fondée par Paul Bradley, aide les habitants à racheter collectivement leur terrain. Soutenue par la Ford Foundation et la Rockefeller Foundation, cette structure a déjà aidé à transformer environ 1 000 parcs (sur 43 000 au total) en communautés détenues par leurs résidents.
Les résultats sont encourageants :
- les loyers y sont inférieurs d’environ 50 $ après 5 ans, puis de 100 $ après 10 ans ;
- la valeur des maisons y progresse de 16 % par rapport à celles des parcs détenus par des investisseurs ;
- le sentiment d’appartenance et la qualité de vie s’améliorent sensiblement.
Ce modèle redonne à ces ménages modestes un levier précieux de stabilité patrimoniale, sans renoncer à l’efficacité économique.
Un marché sous pression
Malgré ce succès coopératif, le gâteau se rétrécit. Les municipalités n’autorisent presque plus de nouveaux parcs : fiscalement peu attractifs, ils génèrent moins de taxe que d’autres projets immobiliers. Plusieurs centaines de parcs disparaissent chaque année pour laisser place à des logements collectifs ou des centres commerciaux.
Ce phénomène accentue la rareté, donc la valeur de ceux qui subsistent. Les investisseurs y voient un actif contracyclique — une valeur refuge en période de récession. Pour eux, c’est un atout. Pour les résidents, une menace.
Investir dans les mobil-homes : trois leviers à examiner
Avant de se lancer, trois leviers doivent être analysés avec précision.
- 1. Le contexte réglementaire : les règles de zonage « MH » diffèrent selon les États. Une autorisation de conversion ou d’extension peut tout changer. Mieux vaut sécuriser cet aspect avant l’acquisition.
- 2. L’état des infrastructures : avant toute valorisation, il faut auditer les réseaux, la voirie, le système de traitement de l’eau. Ce sont les postes de dépense les plus imprévisibles.
- 3. Le profil socio-économique des résidents : ces parcs s’adressent à une clientèle à faibles revenus. Une hausse excessive du loyer peut provoquer à la fois des impayés et une perte d’image locale. L’équilibre social reste un atout stratégique.
Une stratégie contracyclique… mais sociale
Dans un contexte où la crise du logement s’aggrave, le parc de mobil-homes occupe une place singulière. C’est à la fois une solution d’habitat économique et une niche d’investissement solide. Les rendements y sont puissants, mais l’enjeu éthique s’impose. Un parc géré avec transparence et respect des résidents peut délivrer des revenus stables tout en soutenant un tissu social fragile.
Les investisseurs institutionnels les plus lucides commencent à le comprendre. Certains signent des partenariats avec des ONG locales ou intègrent des clauses de plafonnement des loyers pour limiter les dérives. Ce type d’approche responsable pourrait devenir une norme, à mesure que les pouvoirs publics se penchent sur la régulation du secteur.
En conclusion
Investir dans les mobil-homes, c’est miser sur un modèle hybride, entre rendement immobilier et impact social. Le potentiel est réel — surtout dans un marché immobilier saturé et déflationniste sur certaines zones urbaines. Mais les risques éthiques et réputationnels ne sont plus des options négligeables. L’époque où un investisseur pouvait doubler les loyers sans contrepartie visible touche à sa fin.
Le bon investissement, aujourd’hui, c’est celui qui conjugue rentabilité et responsabilité. Les mobil-homes peuvent en être un exemple fort, à condition de replacer l’humain au cœur du calcul financier.
Sources : Mobile Home University (Frank Rolf), ROC USA (Paul Bradley), Northark Agency, témoignages recueillis dans The Economics of Everyday Things / Freakonomics Radio.
