En cas de vice caché, vous êtes en droit de demander l’annulation de la vente d’un bien immobilier ou le remboursement de tout ou partie du prix payé. Et si le vendeur est convaincu de mauvaise foi, il peut de surcroît être condamné à vous verser des dommages et intérêts.
Au sommaire de notre article sur le vice caché lors d’un achat immobilier
Nous répondons aux deux questions principales qui vous concernent en cas de vice caché lors de votre achat immobilier. Et nous y apportons des réponses simples et claires.
Qu’est-ce que la garantie légale des vices cachés ?
La loi protège l’acquéreur d’un bien immobilier contre de possibles défauts cachés lors de la vente. Si un « vice caché » rend le bien inutilisable ou s’il diminue considérablement sa valeur, le vendeur peut être tenu responsable. Si cela vous arrive, vous pouvez faire jouer cette garantie prévue par l’article 1641 du Code civil, mais plusieurs conditions doivent être réunies.
Le vice doit avoir été caché, c’est-à-dire invisible, lors de l’achat du bien immobilier. En pratique, vous devez prouver que vous n’aviez pas connaissance de l’existence du vice au moment de la vente. Dans le cas contraire, le vice n’étant pas caché, on estime que l’acquéreur l’a accepté. Si le vice est mentionné dans l’acte de vente, il n’y aura pas de recours possible.
Deuxième condition à remplir : le vice doit être antérieur à la vente. Il peut porter sur les fondations défectueuses d’une maison, la charpente endommagée, les nuisances sonores excessives, le risque d’inondation, le défaut d’étanchéité… mais dans tous les cas, le vice caché doit avoir commencé avant la vente du bien immobilier.
Quels sont les recours possibles face au vice caché ?
Vous disposez de deux ans pour intenter une action. Point positif pour l’acquéreur : le délai ne commence à courir qu’à partir de la constatation du vice caché et non à partir de la vente ou de l’entrée dans les lieux. L’article 1644 du Code civil vous offre 3 possibilités de recours :
L’action rédhibitoire ou l’annulation de la vente pour vice caché
Lorsque le vice caché fait totalement obstacle à l’usage prévu du bien, la vente peut être annulée. On parle alors d’action rédhibitoire. Vous êtes tenu de rendre le bien dans l’état dans lequel vous l’avez acheté.
L’action estimatoire ou la réduction du prix d’achat
Quand le vice ne contrarie que partiellement l’usage du bien immobilier, on peut envisager une réduction du prix. Dans les faits, cette baisse du prix est estimée par un expert. La moins-value est généralement calculée en fonction du coût des travaux à effectuer pour une remise en l’état.
L’action en responsabilité civile, en cas de mauvaise foi
D’ordinaire, le vendeur particulier est exonéré de la garantie des vices cachés. Mais si vous prouvez sa mauvaise foi, la garantie des vices cachés est due. Quant au vendeur professionnel, il est présumé connaître les vices cachés, dans tous les cas. Si sa mauvaise foi est prouvée, il doit verser à l’acheteur des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi (article 1645 du Code civil).
Bon à savoir : la garantie des vices cachés ne s’applique ni aux ventes aux enchères ni aux ventes d’immeuble à construire.
Si vous souhaitez lancer une action en garantie des vices cachés, vous devez vous adresser au tribunal de grande instance dont dépend le bien immobilier concerné. Le recours à un avocat est obligatoire dans ce cas.
