Je suis propriétaire et je souhaite louer mon bien immobilier. Quelles réglementations s’appliquent à ma situation ? Comment rédiger le bail ou choisir mon locataire ? Mettre mon bien en location est une étape importante pour moi. Avant de franchir le pas, j’aimerais comprendre l’essentiel du sujet et savoir quelles étapes suivre !
Au sommaire de notre article sur la mise en location de votre bien immobilier :
- Location vide ou meublée, quelle est la meilleure formule ?
- Je dois vraiment réaliser les diagnostics techniques pour louer mon bien immobilier ?
- Quels sont les critères d’un logement décent ?
- Concrètement, comment calculer le loyer de mon bien ?
- Comment bien choisir mon locataire au moment de louer mon bien immobilier ?
- Comment rédiger le bail de ma location ?
- J’aimerais comprendre : quels documents joindre au bail ?
- Comment anticiper le risque des loyers impayés ?
- Logements vacants : suis-je concerné ?
- Et que dit la loi sur les micro-logements pour louer mon bien immobilier ?
- Conclusion, j’ai intérêt à déléguer la gestion de ma location ?
Location vide ou meublée, quelle est la meilleure formule ?
En optant pour la location vide, vous privilégiez la sécurité en vous assurant des loyers réguliers. Mais vous vous engagez sur un bail de 3 ans reconductible tacitement. Pour retrouver l’usage de votre bien, il faudra attendre le départ volontaire du locataire ou lui donner congé au moins six mois avant la fin du bail. Pour garder plus de souplesse, louer en meublé peut être une bonne solution.
Et le régime fiscal est intéressant. Mais les risques de vacance locative sont plus élevés en meublé, et les frais d’entretien sont plus conséquents. Autre option : vous signez un bail d’entreprise pour louer votre appartement à une société sans plafond de loyer et percevoir des loyers mensuels.
Je dois vraiment réaliser les diagnostics techniques pour louer mon bien immobilier ?
Les diagnostics techniques sont obligatoires dans la quasi-totalité des mises en location ! Le Crep (Constat des risques d’exposition au plomb) et l’ERNT (État des risques naturels et technologiques) doivent être remis au locataire le jour de la signature du bail. Mais le DPE (Diagnostic de performance énergétique) – indiquant la consommation en énergie du bien – fait aussi partie des mentions obligatoires à intégrer dans l’annonce immobilière.
Quels sont les critères d’un logement décent ?
Pour être en règle avec la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), vous devez vérifier que votre bien à louer comporte des installations d’électricité, gaz, chauffage, sanitaires et cuisine aux normes. Le gros œuvre doit être solide et en bon état d’entretien, sans risques pour la santé et la sécurité des locataires. Enfin, la pièce principale doit présenter un volume habitable de 20 m3 minimum[1].
Concrètement, comment calculer le loyer de mon bien ?
En principe, le loyer initial est libre. En regardant sur Internet les annonces de logements comparables, notez les loyers pratiqués. Cela vous aidera à vous faire une idée. Une fois le bien loué, la révision annuelle du loyer ne peut excéder la variation annuelle de l’indice de référence des loyers, publié par l’Insee. Mais lors du renouvellement du bail, vous pourrez – sous certaines conditions – proposer une augmentation, si vous considérez que le loyer est manifestement sous-évalué.
A Paris, à Lille et dans les zones tendues, le loyer des nouvelles locations (avec changement de locataire) et des renouvellements de bail est encadré par la loi depuis la mise en place du système de loyer de référence.
Comment bien choisir mon locataire au moment de louer mon bien immobilier ?
Le bon candidat a des revenus au moins trois fois supérieurs au montant du loyer, charges comprises. Sollicitez le versement d’un dépôt de garantie à la signature du bail. Si vous n’avez pas souscrit d’assurance loyer impayé, demandez une caution solidaire en garantie. Pour prouver leur solvabilité, les candidats présenteront la copie et l’original de leurs trois derniers bulletins de salaire (ou deux derniers bilans), contrat de travail, dernier avis d’imposition, attestation de versement des prestations sociales, relevé d’identité bancaire.
Comment rédiger le bail de ma location ?
Le contrat de bail doit être établi par écrit selon un modèle-type et signé des deux parties. Il y est précisé :
- l’identité et l’adresse du locataire et du bailleur ou de son mandataire ;
- la date d’effet et la durée du bail ;
- la description du logement et des dépendances
- la destination du logement (usage d’habitation ou mixte);
- la surface habitable
- le montant du loyer et les conditions de paiement
- le montant du dépôt de garantie.
La loi ALUR impose un modèle de contrat de bail-type, accompagné d’une notice d’information standardisée pour toutes les locations de locaux à usage d’habitation à titre de résidence principale, ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), les locations meublées à usage de résidence principale.
J’aimerais comprendre : quels documents joindre au bail ?
Finalement, votre contrat de location sera assez épais, mais malgré ça, constituer un dossier complet est simple ! Commencez par ajouter les diagnostics techniques et l’assurance habitation souscrite par votre locataire. Réalisez ensuite un état des lieux d’entrée en deux exemplaires. Si le logement fait partie d’un immeuble collectif, annexez le règlement de copropriété. Enfin, n’oubliez pas les documents-types de la loi ALUR.
Les documents-types de la loi ALUR
En plus du modèle-type de contrat de bail, la loi ALUR[2] demande au bailleur de fournir à son locataire la notice d’information relative aux droits et obligations du locataire et du bailleur, la liste des réparations à la charge du locataire et la liste des charges récupérables. Ce sont des documents-types, faciles à trouver.
Comment anticiper le risque des loyers impayés ?
Les propriétaires craignent souvent les loyers impayés. Pour vous protéger, une assurance « loyers impayés » peut être une bonne solution simple à mettre en oeuvre. Et les cotisations sont déductibles de vos revenus fonciers. Mais elle peut aussi assurer les dégradations et prendre en charge les contentieux.
Autre possibilité : le contrat Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi), géré par Action Logement depuis 2016, vous permet d’être remboursé des impayés de loyers, si votre locataire est un salarié précaire ou un jeune de moins de 30 ans.
Logements vacants : suis-je concerné ?
En zone tendue, vous pouvez être redevable de la taxe sur les logements vacants. Si votre logement est inhabité et vide de meubles depuis un an au moins, et si cette situation est un choix de votre part, vous devez acquitter une taxe de 12,5 %[3] de la valeur locative foncière brute la première année. Ensuite, le taux monte à 25 %. Pour ne pas être considéré comme vacant, votre logement doit être occupé au minimum 90 jours consécutifs sur une année.
Et que dit la loi sur les micro-logements pour louer mon bien immobilier ?
C’est une autre loi dans l’actualité ! Les loyers des biens de moins de 14 m2 peuvent être assujettis à la taxe sur les loyers élevés des micro-logements. Sous certaines conditions, cette taxe s’applique annuellement aux logements des plus grandes villes de France dont le loyer mensuel est égal ou supérieur à 41,64 € par m2[4].
Conclusion, j’ai intérêt à déléguer la gestion de ma location ?
Vous l’avez compris, louer votre bien en direct n’est pas de tout repos. Complexité, impayés, éloignement, manque de temps. Si vous voulez éviter les ennuis financiers ou juridiques, réfléchissez à déléguer la gestion de votre logement à un administrateur de biens. Mandaté par vos soins, ce professionnel de l’immobilier a pour mission de rechercher votre locataire, rédiger le bail, gérer la location et préserver vos intérêts durant toute la durée du contrat. Vous voilà débarrassé de bien des contraintes pour louer votre bien.
[1]http://www.notaires.paris-idf.fr/actualites/location-de-micro-logements-et-de-petites-surfaces-quelles-sont-les-regles
[2] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
[3] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2847
[4] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F14748
