Europe : 5 marchés immobiliers à haut risque pour les étrangers

Acheter une maison à Lisbonne, un appartement à Vienne ou un chalet en Suisse semble idyllique. Pourtant, pour les investisseurs étrangers, ces rêves peuvent vite tourner en casse-tête administratif. Une étude récente de The Expat classe cinq pays européens où l’investissement immobilier devient un parcours à obstacles. Les critères : poids réglementaire, pression fiscale, rendement en baisse et blocages juridiques. Entrons dans les coulisses de ces marchés à haut risque.

Portugal : l’instabilité comme marque de fabrique

Tout a basculé en 2023. Le gouvernement a supprimé sans préavis le programme de golden visa, laissant des milliers d’investisseurs étrangers en attente. Quelques mois plus tard, il a suspendu puis délégué aux municipalités les licences de locations touristiques (alojamento local). Résultat : une insécurité juridique totale. Beaucoup d’acquéreurs ignorent s’ils pourront louer leurs biens demain.

Côté fiscalité, le parcours n’est guère plus doux. L’impôt de transfert (IMT) atteint jusqu’à 7,5 %, le droit de timbre ajoute 0,8 %, et la taxe municipale annuelle pèse sur chaque propriétaire. Au-delà d’un certain seuil, l’impôt sur la fortune immobilière (AIMI) complète la facture. Malgré la qualité de vie qu’offre le pays, le cadre d’investissement reste mouvant. Un terrain meuble, littéralement « bâti sur du sable » (Source : The Expat).

Allemagne : le paradis du locataire, pas du propriétaire

Berlin, Munich, Hambourg : ces marchés attirent les capitaux étrangers, mais à quel prix ? La loi Mietpreisbremse, prorogée jusqu’en 2029, limite les loyers des nouveaux baux à +10 % maximum au-dessus du loyer de référence officiel (Mietspiegel). En clair : aucune envolée des revenus locatifs possible. Les procédures d’expulsion, elles, durent parfois plusieurs années ; un logement occupé se vend environ 30 % moins cher qu’un bien libre.

Les coûts d’entrée sont élevés : entre 6,5 % de taxe de mutation (selon les Länder), 1,5 % de frais notariaux et près de 3,6 % de commission d’agence. Soit près de 10 % du prix total, avant même le premier loyer encaissé. Et depuis quelques années, les villes resserrent la vis sur les locations courte durée via les lois Zweckentfremdungsverbot. Les nouvelles normes énergétiques imposent des travaux coûteux : plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la performance énergétique exigée. Autant dire que la rentabilité s’amenuise vite.

France : le coût caché des murs anciens

Paris, Bordeaux ou Lyon : le charme séduit toujours. Mais la réglementation pèse lourd. Depuis la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), les classes F et G sont interdites à la location. Les logements classés E les rejoindront d’ici 2028. Les propriétaires doivent financer des rénovations importantes avant tout bail. Et dans le même temps, les loyers sont plafonnés dans plusieurs grandes métropoles.

Autre frein : la lenteur des expulsions. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) gèle toute procédure pendant cinq mois. Ajoutons à cela les droits d’enregistrement de 7 à 8 % sur l’ancien, soit 40 000 € sur un bien à 500 000 €. Enfin, au-delà de 800 000 € de patrimoine immobilier net, l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) s’applique. En somme, un propriétaire sur deux découvre vite que la stabilité locative s’échange contre un rendement comprimé.

Autriche : stabilité politique, rentabilité minimale

Sur le papier, Vienne respire la confiance. Le pays est sûr, ses institutions solides, et la qualité de vie exemplaire. Pourtant, investir y reste une équation peu avantageuse. Les loyers sont plafonnés par une formule gouvernementale uniforme. Résultat : la croissance des revenus locatifs est quasi nulle. Les lois protègent les locataires de manière si ferme que l’expulsion devient un chantier judiciaire incertain.

Les frais d’acquisition alourdissent encore l’addition : 3,5 % de taxe de transfert, auxquels s’ajoutent environ 10 % du prix total en honoraires de notaire et d’agence. Et pour les non-résidents ? Les règles locales, notamment les Zweitwohnsitzbeschränkungen, interdisent souvent l’achat d’une résidence secondaire hors résidence principale reconnue. En clair : l’accès au marché est verrouillé pour bon nombre d’investisseurs étrangers.

Suisse : la forteresse immobilière

Ici, la règle est simple : interdiction presque totale pour les non-résidents. La Lex Koller réserve l’achat de logements aux résidents permanents, sauf rares dérogations. Le pays délivre environ 1 500 autorisations par an, réparties entre cantons. Autant dire un quota symbolique. La Lex Wea complète ce verrou en limitant à 20 % la part de résidences secondaires par commune. Dans les zones alpines et touristiques, ce plafond est déjà atteint.

Et même pour les heureux élus qui obtiennent une autorisation, les rendements locatifs demeurent faibles : entre 1,5 % et 3 % avant impôts. La fiscalité ajoute une couche supplémentaire : la « valeur locative imputée », imposée comme un revenu fictif. Cet impôt théorique réduit toute perspective de rentabilité. La Suisse protège son marché domestique comme une véritable forteresse. Une politique cohérente pour préserver la stabilité nationale, mais redoutable pour les investisseurs étrangers.

Un signal clair pour les investisseurs internationaux

Ces cinq pays partagent quatre marqueurs forts : incertitude réglementaire, fiscalité dense, rendements sous pression, et forte protection du résident ou du locataire. Autrement dit : un environnement peu propice à la spéculation immobilière étrangère. En revanche, l’étude de The Expat annonce une suite prometteuse : une analyse des pays européens les plus accessibles, où l’achat demeure possible pour moins de 100 000 $ et sans risque juridique majeur.

Pour les investisseurs internationaux, la leçon est claire :

• Comparer la stabilité réglementaire avant d’acheter.
• Évaluer la fiscalité réelle, frais compris.
• Mesurer la durée moyenne d’expulsion ou les restrictions locatives.
• Ne pas se laisser séduire uniquement par le cadre de vie ou la beauté d’un lieu.
• Suivre les réformes à venir : environnement, logement, fiscalité.

En Europe, le rêve de la pierre reste possible. Mais comme souvent en économie politique, la clé se trouve dans la prévisibilité des règles plus que dans les taux de rendement. Investir, c’est désormais aussi anticiper l’État, pas seulement le marché (Source : The Expat).