Il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier sans jamais acheter une maison ou un appartement. Voici 3 méthodes que vous devez connaître.
Les Français adorent l’immobilier. Lorsqu’on leur demande quelle est la manière préférée d’investir à long terme (par exemple pour préparer leur retraite), le choix n ° 1 est l’immobilier. Et pourtant, la possession d’une maison ou d’un immeuble locatif présente de nombreux défis. L’apport peut être décourageant – de 5% et 20% du prix du logement – et les frais de transaction moyens sont eux aussi très élevés – de 5% à 10% du montant de l’acquisition. Et une fois propriétaire de votre bien immobilier, n’oubliez pas que vous devrez payer les taxes foncières, les charges et les travaux. Pour éviter ces inconvénients, tout en investissant dans l’immobilier, les solutions existent.
Investir dans l’immobilier : une question d’options
Pour les investisseurs ordinaires qui souhaitent accéder facilement à leur capital, il existe des instruments cotés en bourse qui sont liquides, ce qui signifie que vous pouvez les acheter et les vendre à tout moment, tout comme les actions. Certaines options populaires sont les REIT (dans le monde anglo-saxon et international), les foncières et les SCPI (leur équivalent en France).
Une SCPI est une société qui possède et exploite des biens immobiliers qui produit des revenus et retourne la majeure partie de ces revenus à ses actionnaires. Certaines SCPI ont un portefeuille diversifié de propriétés, tandis que d’autres se concentrent sur des types spécifiques de biens immobiliers, tels que les hôtels, les immeubles de bureaux, les entrepôts ou les hôpitaux.
Lorsque vous possédez des actions dans une SCPI, vous devenez en quelque sorte un mini-propriétaire parce que les FPI sont tenues par la loi de remettre au moins 90% de leur revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes.
Pour atteindre une plus grande diversification, certains investisseurs adorent placer leur épargne dans des ETF, qui peuvent être considérés comme des paniers de valeurs permettant d’investir dans un indice. En immobilier, les ETF ont gagné en popularité parce qu’ils sont similaires aux fonds communs de placement classique, mais offrent des frais moins élevés et répliquent les performances de l’immobilier physique. C’est par exemple le cas de l’ETF Lyxor PEA Immobilier Europe qui réplique l’indice de référence FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Net Return Index.
Cet indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Net Return est représentatif des sociétés cotées en Europe actives dans le secteur de l’immobilier. Il est composé de « Sociétés d’Investissement Immobilier » (bureaux, commerces, logistique, industries, résidentiel…) et quelques « Sociétés de Gestion et de promotion immobilière ».
Tous ces véhicules d’investissement partagent certaines caractéristiques communes: ils permettent aux investisseurs individuels d’acheter des biens immobiliers sans les maux de tête liés à la propriété, comme les impôts fonciers et les frais d’entretien élevés. De plus, ils vous permettent d’investir aussi peu que quelques dollars dans un secteur qui, autrement, exigerait des montants de capital prohibitifs comme barrière à l’entrée.
Investissement immobilier : une question de risques
Chaque stratégie d’investissement comporte des risques et l’immobilier n’est pas différent. Premièrement, tout ce qui pourrait influer sur les prix de l’immobilier pourrait inévitablement affecter les SCPI, foncières et autres titres immobiliers. En conséquence, les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter lorsque l’économie est en plein essor et à baisser lors de contractions et de récessions économiques.
N’oubliez jamais que l’immobilier est cyclique, que la Bourse est cyclique et que l’économie est cyclique.
Un autre risque à surveiller est la hausse des taux d’intérêt. Les acheteurs traditionnels de biens immobiliers surveillent de près les taux d’intérêt, principalement parce que des taux plus élevés signifient un coût plus élevé pour financer un achat. Mais même si vous n’achetez pas de propriété physique, la hausse des taux d’intérêt pourrait être négative pour vos biens immobiliers. En effet, lorsque les rendements obligataires augmentent, les rendements des REIT, SCPI et foncières commencent à paraître relativement moins attractifs et les investisseurs ont tendance à les vendre. Mais il y a une doublure en argent. Si les taux d’intérêt augmentent parce que l’économie s’améliore, les revenus locatifs des sociétés d’investissement immobilier peuvent augmenter et la valeur des propriétés qu’elles détiennent peut également augmenter.
Enfin, la plupart des risques traditionnels associés à l’immobilier physique – tels que les problèmes structurels dans différentes propriétés, les mauvais locataires ou un endettement excessif – existent également dans les REIT et autres investissements immobiliers.
Investir dans l’immobilier : une question d’objectifs
Lorsque vous vous demandez si vous devriez acheter de la « pierre » physique ou investir dans des biens immobiliers « papier », la réponse va dépendre de vos objectifs patrimoniaux. Comme tout le reste de votre portefeuille, vous devez garder en tête le but pour lequel vous possédez un bien immobilier». La plupart du temps, investir dans l’immobilier c’est d’abord posséder «sa maison».
Mais pour les SCPI et les foncières, c’est une toute autre histoire. La principale raison d’investir dans l’immobilier est de réduire la volatilité des marchés Actions, d’accroître la diversification d’un patrimoine ou encore de fournir des sources alternatives de revenus. Dans ce cas, les REIT et foncières peuvent être une bonne source de revenus, grâce au versement de dividendes élevé (rappelez-vous qu’au moins 90% du revenu imposable est retourné aux actionnaires).
En ce qui concerne la diversification, une façon de penser à votre portefeuille est cherche une protection contre les aléas des marchés financiers et dans cette optique, les sociétés d’investissement immobilier sont une excellente option. D’autant plus que l’immobilier entre traditionnellement dans la catégorie des investissements «alternatifs.
Attention cependant à ne pas fermer les yeux sur les risques des l’immobilier. Cette classe d’actifs reste «directionnelle», ce qui signifie qu’une certaine corrélation avec les marchés financiers persiste – même si elle n’est pas aussi élevée qu’avec les Actions. En d’autres termes, retenez que votre épargne n’est pas immobilisé (c’est-à-dire que vous pouvez vendre à tout moment), mais qu’en contrepartie vous devez accepter une volatilité plus élevée.
