Mettre en avant un appartement

Mettre en Vente un Appartement : les Etapes à Suivre

Vous voulez mettre en vente un appartement et vous avez besoin de connaître la marche à suivre. Voici le détail des grandes étapes à enchaîner pour réussir la mise en vente de votre appartement. Et une sélection de vidéos qui vous expliquent tout.

Les étapes pour mettre en vente un appartement : le sommaire

Déterminer la valeur de votre appartement

Avant de mettre en vente un appartement, il est important de connaître le prix de vente estimé de votre appartement. C’est indispensable pour fixer un prix de vente juste et de ne pas perdre de temps avec des acheteurs qui ne pourront pas se permettre de l’acheter. Vous pouvez utiliser des outils en ligne pour avoir une estimation de la valeur de votre appartement. Ou vous pouvez faire appel à un expert (agent immobilier, notaire, etc.). Ils vous donneront une évaluation plus précise et véritablement adaptée aux spécificités du marché local.

Les outils d’estimation d’un appartement en ligne

Voici quelques outils en ligne de confiance qui vous aideront à avoir une estimation de la valeur de votre appartement :

  • MeilleursAgents : ce site vous permet de trouver le prix de vente de votre appartement en quelques minutes, en fonction de différents critères (adresse, nombre de pièces, etc.).
  • Seloger : sur ce site, vous pouvez obtenir une estimation de la valeur de votre appartement en remplissant un formulaire en ligne très simple et rapide à lancer.
  • Notaires de France : le site propose une base de données unique en son genre qui donne une estimation de la valeur des biens immobiliers partout en France. Vous pouvez vous rendre sur leur site et utiliser leur outil de simulation gratuit.

Conseil : Soyez réaliste, ne mentez pas et mettez-vous dans la peau d’un acheteur pour remplir les informations demandées par les outils d’estimation en ligne. Soyez précis, honnête, détaillé : vous gagnerez du temps.

Les informations indispensables pour estimer un appartement

Voici les données généralement demandées par ces outils d’estimation en ligne de la valeur de votre appartement. Avec ces informations précises et détaillées, vous obtiendrez une estimation proche de la réalité :

  • L’adresse de votre appartement permet de localiser votre bien et de tenir compte de sa situation géographique et du marché immobilier local.
  • Le nombre de pièces détermine la superficie de votre appartement et de le comparer à d’autres biens de même type.
  • La surface habitable totale et celle des pièces principales (hors salles de bain, wc, couloir, etc.).
  • L’étage et l’immeuble pour tenir compte de l’environnement de votre appartement (étage élevé, immeuble ancien ou récent, etc.).
  • Les équipements et les caractéristiques de l’appartement. Si votre appartement est équipé d’une cuisine équipée, d’une salle de bain, d’une terrasse, etc., ainsi que ses caractéristiques (chauffage, double vitrage, etc.).

Réaliser les diagnostics obligatoires de votre appartement

En tant que vendeur, vous avez l’obligation de fournir un certain nombre de documents aux acheteurs potentiels. Cela comprend un dossier complet de diagnostics techniques immobiliers. Ils sont obligatoires.

La loi prévoit un ensemble de diagnostics que le vendeur doit avoir établi avant la signature de la promesse de vente. Les acquéreurs sont des profanes et ont besoin de connaître l’état du bien au moment de l’achat. 

Maître Benjamin Noblinski

Leur liste dépend du type de bien que vous mettez en vente. Ces diagnostics techniques immobiliers incluent notamment :

  • Le risque d’exposition au plomb.
  • L’état d’amiante.
  • La présence de termites.
  • L’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité.
  • L’état des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ESRIS).
  • La pollution des sols.
  • La performance énergétique.

Attention : Soyez vigilant. Les diagnostics techniques de votre appartement mis en vente doivent être réalisés par un professionnel certifié par un organisme accrédité. Il sera juridiquement responsable des diagnostics réalisés.

Votre appartement est situé dans une copropriété ? N’oubliez pas que la loi ALUR liste les documents qui doivent obligatoirement être remis à l’acquéreur, en plus du Dossier de Diagnostics Techniques. Au moment de la mise en vente de votre bien immobilier, ces documents informent les acheteurs potentiels sur la copropriété, son état et son fonctionnement :

  • L’état des charges à date (à demander à votre syndic)
  • Le règlement de copropriété à jour des actes modificatifs
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 3 dernières années
  • Le carnet d’entretien et le diagnostic technique global de l’immeuble

Préparer votre appartement pour la vente

Pour la mise en vente de votre appartement, pensez à préparer votre bien immobilier pour maximiser son attrait auprès des acheteurs. Objectif : susciter le coup de cœur au moment de la visite. Vous devez donc faire le ménage. Au propre comme au figuré. Il faut aérer les espaces, enlever les meubles encombrants et les objets décoratifs marqués. Au moment de le mettre en vente, votre appartement doit devenir le plus neutre possible. Ainsi, les visiteurs pourront se projeter dans votre bien.

Pensez donc au nettoyage, à la décoration et même à la rénovation de certaines parties de l’appartement. Mais soyez prudent. Vous devez bien évaluer les coûts et les bénéfices de chaque chantier avant de vous lancer. Vous avez vite fait de dépenser plus que ce que vous pourrez récupérer lors de la vente de votre appartement. Concentrez-vous uniquement sur les travaux qui apportent une plus-value à votre appartement.

Mettre en Vente un Appartement

Une préparation rapide pour la mise en vente

Idéalement, il est extrêmement rentable de réparer (ou remplacer) les accessoires. Ce type de bricolage ne coûte parfois que quelques euros. Mais il fait la différence dans l’impression donné au visiteur de votre appartement. Sonnette de porte défectueuse, étagère à refixer, joints dans la salle de bains, trous de vis dans les murs à reboucher, tâches sur la moquette à nettoyer, balcon à lessiver ou nouveaux rideaux à poser. 

Voici quelques exemples de travaux qui se révèlent souvent parmi les plus rentables avant de mettre en vente un appartement :

  • La peinture. Une nouvelle couche de peinture peut donner un coup de neuf à votre appartement et le rendre plus attrayant pour les acheteurs. Dans ce cas, repeindre les murs en blanc est un must. Comptez entre 15 et 25 euros par mètre linéaire pour refaire à neuf la peinture des murs de votre appartement. En fonction de la qualité de la peinture et de la complexité du travail à réaliser (nombre de pièces, hauteur des plafonds, etc.).
  • Le sol. Vous pouvez provoquer un coup de cœur des acheteurs avec des sols propres et modernes. Et le coût est raisonnable. La pose de dalles stratifiées et vinyles en imitation parquet revient entre 15 et 30 euros par mètre carré. En fonction de la qualité des dalles et de la complexité de la pose bien sûr. A coup sûr, vous obtenez un effet « parquet – murs blancs » pour votre appartement !

Conseil : si vous recherchez un véritable effet parquet pour le sol de votre appartement, préférez un sol PVC en dalles ou lames à clipser (ou à coller si votre sol est bien plat).

Des travaux de rénovation avant de vendre un appartement

Ces deux améliorations sont rapides et peu chères à mettre en oeuvre. Pour aller plus loin, vous pouvez investir plus et chercher à maximiser la valeur de votre appartement :

  1. La rénovation de la salle de bain : une salle de bain bien entretenue et moderne peut être un atout pour votre appartement. Des travaux de rénovation comme le remplacement de la baignoire, des carreaux ou du mobilier peuvent être rentables. Par exemple, il peut être intéressant de remplacer une vieille cabine de douche par une récente (comptez un minimum de 600 euros pour une cabine de douche contemporaine).
  2. La modernisation de la cuisine : comme pour la salle de bain, une cuisine moderne et fonctionnelle peut être un atout pour la mise en vente de votre appartement. Des travaux de rénovation comme le remplacement de l’électroménager ou du mobilier sont parfois rentables, à condition de ne pas procéder à un changement complet de votre cuisine actuelle. Par exemple, changer uniquement le plan de travail peut être un bon plan pour donner un coup de jeune à votre intérieur. Sans grand investissement.
  3. L’amélioration de l’isolation : si votre appartement est peu isolé, des travaux d’isolation peuvent être rentables car ils permettront d’économiser sur les factures de chauffage et d’électricité et ainsi d’attirer les acheteurs soucieux de leurs dépenses énergétiques.
  4. Le remplacement des vieilles menuiseries. Remplacer des fenêtres ou des portes-fenêtres anciennes par des modèles plus modernes et plus performants peut être un bon investissement.

Trouver un agent immobilier ou une agence immobilière

Si vous souhaitez être accompagné dans la vente de votre appartement, il peut être judicieux de faire appel à un professionnel de l’immobilier qui connaît la musique. Commencez par lancer une recherche en ligne pour trouver des agents ou des agences immobilières près de votre appartement. Autre piste pour trouver une agence : demandez des recommandations à votre entourage (famille, amis, voisinage).

Un agent immobilier dans le quartier de votre appartement

La clé est de trouver un agent motivé dans votre quartier. Il va vous débarrasser de toutes les démarches de mise en vente : annonce, visites, démarches administratives… Il sait repérer les faux acheteurs, les simples curieux et accompagner les futurs acquéreurs ayant un réel projet. Cela vous évite donc de perdre un temps précieux.

Conseil : Choisissez une agence immobilière ayant pignon sur rue et bonne réputation dans le quartier de votre appartement à vendre.

Dans la sélection de votre prestataire immobilier, fuyez les agents trop pressés. Ils vous diront avoir réponse à tout sans réellement écouter vos besoins. Finalement, privilégiez la réelle valeur ajoutée par votre agent immobilier plus que le bagou de certains.

Une fois l’agent identifié, vient la question du type de mandat. Exclusif ou simple ? Choisir un mandat simple vous laisse une plus grande liberté. Vous touchez (en théorie) plus de potentiels acquéreurs si vous passez par plusieurs agences en même temps. En tout cas, vous n’êtes pas engagé juridiquement avec une unique agence immobilière. Vous pouvez même à un acheteur en direct si vous le trouvez directement.

Lorsque vous confiez la mise en vent de votre appartement à plusieurs agences, sélectionnez bien leur zone de chalandise. Prenez soin de choisir des professionnels éloignés les uns des autres, capables de choisir des clientèles suffisamment distinctes pour éviter qu’un acheteur potentiel voit votre bien dans plusieurs agences.

Attention : Si votre appartement est mis en vente dans plusieurs agences immobilières, cela risque de détériorer l’image de votre bien. Les acheteurs potentiels se méfient souvent d’un appartement qui paraît avoir du mal à se vendre rapidement.

Les avantages du mandat exclusif pour vendre votre appartement

En optant pour un mandat exclusif, vous demandez à votre agent immobilier un degré d’implication plus élevé. Exigez des actions concrètes et indiquez-les comme des engagements dans votre mandat. Pensez également au fichier partagé. Pendant les trois mois (minimum) de son exclusivité, il fera son maximum pour mettre en avant votre appartement et le vendre rapidement « au prix » (c’est à dire au prix fixé dans votre annonce). Pour lui, c’est la garantie de percevoir sa commission. Malheureusement le mandat exclusif reste souvent trop contraignant pour le vendeur. Vous êtes juridiquement liés pendant sa durée. Si le travail du prestataire ne vous convient pas, vous ne pouvez pas changer de stratégie…

Une solution pragmatique est donc de signer un mandat de vente simple avec une seule agence immobilière de votre quartier. Pour la motiver, vous lui fixez un délai (deux mois) pour vendre votre appartement. Si cette durée est passée (ou si vous constatez un manque d’implication de l’agence sélectionnée), vous pouvez contacter un autre professionnel de la transaction immobilière.

Dans tous les cas, pour savoir si votre agent immobilier fait son travail correctement, exigez des comptes-rendus de visites à intervalles réguliers. Quel que soit le type de mandat simple ou exclusif que vous lui avez confié.

Publier une annonce pour mettre en vente un appartement

L’annonce immobilière est le document qui présente votre appartement aux acheteurs potentiels. Elle doit être attractive et précise, et inclure les informations essentielles sur votre appartement (superficie, nombre de chambres, équipements, etc.). Si vous faites appel à un agent immobilier ou une agence, c’est souvent eux qui se chargeront de rédiger l’annonce. Votre bien doit absolument être correctement en valeur, tant dans la vitrine de l’agence (pensez à le demander lors de la signature du mandat) que sur son site Internet (idem pensez à l’exiger).

L’annonce peut aussi être publiée sur un portail immobilier. Il y en a tant sur Internet et les acheteurs les consultent régulièrement lorsqu’ils sont en recherche active d’un appartement.

Dans votre annonce, insérez de belles photos, des vidéos et pourquoi pas des outils numériques de visites virtuelles. Demandez à votre agent immobilier de vous présenter ses derniers outils. Dans tous les cas, la qualité des images est vitale et doit donner envie de visiter votre logement.

Votre annonce est prête, publiez-la sur des sites immobiliers, des journaux ou des panneaux d’affichage dédiés. Si vous avez fait appel à un professionnel de l’immobilier, il se chargera de diffuser votre annonce auprès de son réseau de clients et prospects.

Recevoir une offre pour votre appartement à vendre

Après la mise en ligne de votre annonce, vous allez recevoir des demandes de visites de votre appartement. Il est important de prévoir suffisamment de temps pour recevoir les acheteurs. Vous devez leur présenter votre appartement de manière professionnelle. Si l’offre n’est pas au prix, vous pouvez renégocier à votre tour. C’est le principe de la négociation immobilière et votre agent immobilier vous conseillera à ce sujet. Si le bien comporte quelques défauts, tenez-en compte.

Négocier le prix de la vente de votre appartement

Lorsque vous recevez une offre qui n’est pas au prix demandé, voici quelques conseils pour bien aborder les discussions avec votre acquéreur potentiel et votre agent immobilier :

  1. Ne soyez pas trop émotif. Ne le prenez pas personnellement. Gardez à l’esprit que la négociation est une partie normale de la vente de biens immobiliers et ne prenez pas personnellement les offres inférieures au prix que vous demandez.
  2. Faites preuve de flexibilité. Si vous êtes disposé à être flexible sur certains points, comme la date de clôture ou les frais de clôture, vous pouvez être en mesure de trouver un terrain d’entente avec l’acheteur.
  3. Faites des comparaisons. Regardez les prix de vente récents dans votre région pour avoir une idée de ce que vous pouvez raisonnablement demander. Cela vous aidera à déterminer si l’offre que vous avez reçue est raisonnable ou non.

Baisser la commission de l’agence immobilière

Vous pouvez également mettre l’agence immobilière à contribution. C’est certain, chaque situation est différente. Votre prestataire peut avoir des raisons valables de maintenir sa commission à son niveau initial. Mais rien ne vous empêche d’avoir une discussion ouverte et honnête avec lui pour trouver un terrain d’entente.

Vous avez fait beaucoup de travail vous-même pour promouvoir votre appartement et attirer des acheteurs potentiels. Vous engagez des frais dans la mise en ordre ou la rénovation de votre appartement et cela a facilité l’offre. Et vous allez accepter de vendre votre appartement à un prix inférieur à ou dans la moyenne du marché. Là encore, c’est un effort financier que vous assurez. L’agence immobilière peut également faire sa part du chemin pour trouver un accord avec l’acquéreur potentiel.

Prenez aussi en compte les arguments que l’acheteur a sans doute avancé au moment de déposer son offre. Ils sont détaillés dans cette vidéo. Regardez-la et intégrez ces arguments en sens inverse dans votre discussion avec votre agence immobilière. Car elle aussi est motivée pour conclure un accord de vente définitif.

Si vous avez reçu une offre au prix demandé dans l’annonce, c’est encore mieux. Il ne vous reste plus qu’à signer un compromis ou une promesse avec votre acheteur.

Auteur de l’article : David Delair

Responsable éditorial - Banque Finance Immobilier Corporate. Retrouvez-moi sur LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/david-delair-356411158/ et sur Twitter : https://twitter.com/FinanceEconomie

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